1. januar 2002 trådte tomtefesteloven av 20. desember 1996 i kraft, nedenfor omtalt som den ”nye tomtefesteloven.” Hva medfører dette for den enkelte bortfester og fester? De største endingene i den nye tomtefesteloven er knyttet til reglene omkring festetid, regulering av festeavgiften for tomter til bolig og fritidsbebyggelse, og til reglene om festers rett til å få kjøpt festetomten. Jeg vil derfor nedenfor gi en kort presentasjon av reglene knyttet til disse spørsmålene når det gjelder feste av tomt til bolig og fritidsbebyggelse.
Vi har mange ulike typer avtaler om tomtefeste. Vi har fra de helt enkle muntlige avtalene, til de omfattende avtalen hvor de fleste forhold er regulert. Den ”nye tomtefesteloven” gjelder for alle festeavtaler, enten de er inngått før eller etter at den nye loven trådte i kraft, dersom ikke noe annet er sagt i loven. Loven har i en del sammenhenger ulike bestemmelser avhengig av når festekontrakten er inngått. Loven skiller i en del sammenhenger mellom;
Den nye tomtefesteloven har også delvis ulike bestemmelser knyttet feste av tomt til bolighus og feste av tomt til fritidsbebyggelse.
For ”nye festeavtaler” for boligtomter er festeavtalen uoppsigelig av bortfester. Det vil si at festeforholdet løper inntil det blir sagt opp av fester eller inntil tomta blir innløst, altså at fester har kjøpt tomten av bortfester. Det samme gjelder for tomt til fritidsbebyggelse, men her har ikke fester krav på å få kjøpe tomten.
For avtaler inngått etter 1975 er festetiden for tomt til bolig og fritidsbebyggelse 80 dersom det ikke er avtalt lengre tid.
For avtaler inngått før 1976 gjelder det som er avtalt om festetid. Er det for eksempel i 1975 inngått en festavtale for 30, så utløper denne i 2005 med mindre partene blir enige om å forlenge festeforholdet, eller at fester skal kjøpe tomten. Utløper festekontrakten kan det i verste fall bety at tomten må ryddes. Det kan igjen bety at hus/ hytte må rives for festers regning.
Det er i forbindelse med regulering av festeavgiften vi har hatt de største avisoverskriftene etter at den nye tomtefesteloven trådte i kraft. Årsaken til dette er at den nye tomtefesteloven åpner for regulering av festeavgiften til markedsnivå for en del festekontrakter. Til tomtefesteloven av 1975 var det tilhørende prisforskrifter som regulerte hvor mye man kunne regulere opp festeavgiften. Denne er nå opphevet, og for festeavtaler inngått før 26. mai 1983 er det anledning til å regulere til et høyere beløp enn som følge av endringen i pengeverdien. I praksis vil det si at man regulerer opp til 7% av antatt markedsverdi av tomten. Hva som er markedsverdi på tomten må fastsettes skjønnsmessig, og det er i denne forbindelse at diskusjonene/ konfliktene oppstår. Loven setter imidlertid en øvre grense på kr. 9.000,- pr. dekar pr. år. For å kunne regulere opp til markedsverdi, må ordlyden i festeavtalen åpne for dette. Gir festekontrakten en klar anvisning på at regulering for eksempel skal skje i henhold til endringen i konsumprisindeksen, er det dette som gjelder.
For avtaler inngått etter 26. mai 1983 er regelen at regulering av festeavgiften skal skje i henhold til endring i pengeverdien, dvs. endring i konsumprisindeksen. Det er nå fremmet forslag om at dette skal være regelen for alle typer festeavtaler. Det gjenstår å se hva som blir resultatet av denne diskusjonen. Men det siste ordet er helt sikker ikke sagt når det gjelder regulering av festeavgifter.
For ”nye festavtaler” for tomt til bolig har fester en rett til å kreve å få kjøpt tomten etter 30 år, og deretter kan han kreve dette hvert 10 år. De som inngår nye festeavtaler for tomt til fritidsbebyggelse har imidlertid ikke noen innløsningsrett. Det vil si at de ikke har noen rett til å få kjøp tomten. Her har lovgiver valgt å gjøre en forskjell på feste av tomt til bolig og fritidsbebyggelse. Imidlertid er det fremmet et nytt forslag som innebærer at hytteeierne også skal få innløsningsrett.
For avtaler som er inngått etter 1.1.1976 og i tidsrommet frem til den nye loven trådte i kraft, er hovedregelen at både fester av boligtomt og tomt til fritidsbebyggelse har rett til å kreve innløsning etter 50 år, og deretter hver 10 år. Er det avtalt at man kan kreve innløsning før det er gått 50 år, gjelder avtalen foran loven.
For avtaler inngått før 1976 har festeren av boligtomt rett til å kreve innløsning etter 50 år, dersom boligen er brukt som hans faste bolig, og deretter har han en slik rett hvert 10 år. For feste av tomt til fritidsbebyggelse har ikke festeren en generell innløsningsrett, men kan søke Kongen om å få kjøpe tomten. Tomtefestloven har også bestemmelser knyttet til hvordan verdsetting av tomten skal skje dersom festeren krever å få innløst tomten. Også her gir tomtefesteloven beskrivelse av hvordan dette skal skje avhengig av type festeavtale og når festeavtalen er inngått.
Ordningen med tomtefeste har og er omdiskutert. Motstanderne ønsker ordningen avskaffet da de hevder at ordningen med tomtefeste er tvisteskapende og at festerens rettigheter er for lite ivaretatt. Tihengerne av tomtefeste taler varmt for ordningen, da dette kan være en sikker inntekstkilde for bortfesterne, samtidig som ordningen kan gir den enkelte et valg om de vil kjøpe eller om de vil leie tomt til bebyggelse. Tomtefeste er også politisk omdiskutert. Det siste ordet derfor ikke sagt når det gjelder ordningen med tomtefeste.
Solveig Moen
Advokat
Advokatfirmaet Nidaros DA
