Det har i den senere tid vært utallige oppslag om tomtefeste i landets aviser. Det har vært heftige debatter mellom bortfestere og festere. Bakgrunnen for den debatten som nå har pågått er at i statsråd 19. mars 2004 la Regjeringen Bondevik II frem Ot.prp. nr. 41 (2003 – 2004) ”Om lov om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste.” Forslagene til endringer i gjeldende tomtefestelov, gjelder i all hovedsak feste av tomt til bolig og fritidshus.
Det fremlagte lovforslaget gjelder i hovedsak tre temaer. For det første foreslås et forbud mot avtalebasert regulering av festeavgift som fører til en høyere festeavgift enn det som er i samsvar med endring i pengeverdien. Dette får særlige konsekvenser for festeavtaler som i dag gir anledning til regulering i henhold til endring i tomteverdien. Departementet foreslår imidlertid at for avtaler inngått før 1. januar 2002, skal forbudet gjelde etter at festeavgiften har blitt regulert en gang etter tomtefestelovens ikrafttredelse, som var 1. januar 2002. Deretter skal regulering imidlertid kun skje i henhold til endring i konsumprisindeksen. Konsekvensen er altså at selv om festekontrakten gir anledning til regulering i henhold til endring i tomteverdien, vil dette være forbudt. Regulering skal som sagt kun skje i henhold til endring i konsumprisindeksen.
For det annet foreslås en vesentlig forenkling av dagens regler om rett til innløsning av tomt til bolig og fritidsbebyggelse jfr. tomtefestelovens §§ 32 og 33. Det foreslås en rett til innløsning etter 30 år både for tomter til boligformål og for hyttetomter. Dagens regler om at det ikke skal være anledning til å innløse festetomter til fritidsbebyggelse, hvor inntektene fra disse er en ”turvande” del av gårdens inntektsgrunnlag, er foreslått videreført. Det samme gjelder dagens regler som ikke gir anledning til innløsning av festetomter som ligger i allmenninger. Det er imidlertid åpnet for innløsning hyttetomter som ligger sameieområder.
For det tredje er det foreslått en forenkling av reglene om beregning av innløsningssum. Bakgrunnen for dette forslaget er at nåværende regler er relativt kompliserte og svært skjønnsbaserte. Departementet antar derfor at dagens regler vil lede til tvister av uønsket omfang. Etter lovforslaget skal innløsningssummen beregnes til 30 ganger årlig festavgift etter regulering på innløsningstidspunktet. For å hindre at svært lave festavgifter leder til bagatellmessige innløsningssummer, foreslår departementet at det settes en minstesum på kr. 50.000,-.
De fleste oppslagene i media har vært knyttet til konsekvensene av at festerne nå får en generell innløsningsrett. Attraktive festetomter på for eksempel Sørlandet vil kunne innløses til en relativt beskjeden pris. Vi har fått høre om hyttetomter verdt opp til en million kroner, som festeren med de foreslåtte endringene, vil kunne kreve å få innløst til kr. 50.000,-. I slike tilfeller er det med andre ord festeren som får hele verdistigningen på tomten. Er dette rimelig? Både Norges Bondelag og Skogeierforbundet har engasjert seg sterkt i mot de foreslåtte innløsningsreglene. Bakgrunnen for dette er at salg/ innløsning av hyttetomter innebærer at landbrukseiendommene strippes for framtidige inntektsmuligheter. Gårdsbrukene, og dermed distriktene, tappes for næringskapital som kan gi framtidig grunnlag for bosetting og positive ringvirkninger på næringsutviklingen i distriktene.
Dagens Næringsliv v/Trygve Hegnar har også engasjert seg i debatten. Hegnar har betegnet forslaget til innløsningsregler som et ran mot grunneierne. Er det for eksempel rimelig at han som leier en bolig skal få kjøpesummen ved salg av boligen? De fleste vil svare benektende på dette. Men når det gjelder bortfeste av tomt til bolig og hyttetomt, er det derimot rimelig at leietakeren skal innkassere gevinsten ved et evt. salg av tomten! Forstå det den som vil, men logisk er det ikke.
Den 10. mai var det åpen høring i Stortingets justiskomité om de foreslåtte endringene i tomtefesteloven. Innstillingen skal være klar 28. mai. 2004, og Stortinget skal behandle saken den 10. juni 2004. Hva som blir resultatet er enda uvisst. Det er imidlertid grunn til å tro at Fremskrittspartiet vil ha et avgjørende ord i denne sammenheng..
Tomtefeste – hva nå?
Advokatfirmaet Nidaros
Solveig Moen
Advokat
