Å eie noe i sameie, vil si at det er flere som eier noe sammen. Gårdens utmark er ofte i sameie. Sameie kan også være etablert i forbindelse med overdragelse av for eksempel gården eller hytta fra foreldrene til barna. Jeg vil i denne artikkelen peke på en del forhold som man må være klar over dersom man vurderer å etablere et sameie.
Sameie kan umiddelbart virke som en lettvint og grei løsning på en fremtidig eier situasjonen. Man slipper for eksempel å ta stilling til hvem av barna som skal overta gården eller hytta. Imidlertid viser det seg at denne eierformen byr på svært mange konflikter sameierne i mellom. Antall konflikter og omfanget av konfliktene øker ofte med antall sameiere. Konfliktene kan være mange, men de vanligste konfliktene er ofte knyttet til spørsmålene om bruk, vedlikehold, investeringer og hvordan beslutninger skal fattes. For å unngå at konfliktene oppstår bør det ved etablering av et sameie inngås en sameieavtale.
Dersom flere eier en eiendom sammen vil det ofte oppstå konflikter knyttet til bruken av eiendommen. En sameieavtale bør derfor ha bestemmelser om hvordan bruken av eiendommen skal være. Sameieavtalen bør videre også inneholde bestemmelser om hvilket tidspunkt den enkelte sameier kan disponere eiendommen, og hvor lenge han da kan disponere denne. Konflikten omkring bruken av eiendommen oppstår ofte i forbindelse med spørsmål om fordeling av kostnader knyttet til vedlikehold eller investeringer. Det er ofte slik at kun noen av sameierne bruker eiendommen aktivt. De som bruker eiendommen aktivt ønsker kanskje å gjøre en del på eiendommen i form av økt vedlikehold og investeringer. De som ikke benytter eiendommen eller bruker eiendommen lite, har ofte ikke slik ønsker. Denne gruppen ønsker ofte at vedlikeholdet holdes på et minimum og at det ikke foretas investeringer. En sameieavtale bør derfor inneholde bestemmelser om hvordan fordelingen av kostnadene til vedlikehold og investeringer skal fordeles. Skal for eksempel ordinært vedlikehold fordeles på de som benytter hytta, eller skal vedlikehold fordeles etter eierandeler
En sameieavtale bør også inneholde bestemmelser om hvordan beslutninger skal fattes. Skal beslutninger fattes ved ordinært flertallsvedtak, eller ved kvalifisert flertall eller kreves det enstemmighet? Svaret på dette spørsmålet vil variere etter hvilken type avgjørelse som skal fattes. Ordinært vedlikehold kan for eksempel fattes ved ordinært flertallsvedtak mens vedtak om investeringer krever kvalifisert flertall. Utforming av stemmereglene bør være utformet slik at ikke en eller flere sameiere kan blokkere for de andre i sameiet. Det er derfor uheldig at alle avgjørelser krever en enstemmighet.
Når man oppretter et sameie er man som regel vel forlikte og alle er som regel innstilt på å ta sin del av ansvaret med eiendommen. I praksis viser det seg dessverre at gjerne en eller flere sameiere misligholder sine forpliktelser. Det er derfor viktig at man ved opprettelsen av et sameie også diskuterer konsekvensene av å ikke oppfylle sine forpliktelser. Skal de øvrige sameierne da for eksempel kunne kreve hans/ hennes eierandel innløst? Et annet spørsmål er hvor omfattende misligholdet må være før man kan iverksette tiltak.
I praksis er det ofte slik at et sameie ofte fungerer best når partene har et nært forhold seg i mellom og når antall sameiere er relativt beskjedent. Dette er ofte tilfellet ved opprettelsen av et sameie. På et eller annet tidspunkt oppstår imidlertid spørsmålet om overdragelse av sameieandelene. Nye andelshavere vil da komme inn. Disse har kanskje et annet utgangspunkt for sin interesse i sameiet enn det de som i sin tid opprettet sameiet. Sameieavtalen bør derfor regulere om det skal være anledning til å selge sin sameieandel til utenforstående, eller om sameierne er forpliktet til å løse inn vedkommendes andel dersom noen ønsker å tre ut av sameiet.
Sameieavtalen bør også inneholde bestemmelser om hvordan man skal forholde seg til overdragelse av eierandeler ved arv. Skal det være anledning til å overdra andelen til mange eller skal det være begrensninger på dette. Vi har eksempler på sameier hvor dette spørmålet ikke er regulert, og hvor man i løpet av relativt kort tid har fått sameier med mange små andelshavere. Dette er en uheldig situasjon da det ofte byr på problemer å skulle måtte forholde seg til mange andelshavere i et hvert spørsmål som angår sameiet.
Dette var noen punkter om hva man bør tenke på ved opprettelse av et sameie. I en senere artikkel vil jeg redegjøre for hvordan noen av disse spørsmålene løses dersom det ikke foreligger en sameieavtale for sameiet..
Solveig Moen
Advokat
