Det tema jeg ønsker å ta opp i dag er fortsatt svært sentralt, og kan ha stor betydning i mange ekspropriasjonssaker. Det er spørsmålet om arealer som det offentlige erverver skal erstattes etter tomteverdi eller bruksverdi. Beløpsmessig kan dette ha svært store konsekvenser.
Tema har vært diskutert i tidligere artikler, og er et stadig aktuelt tema – også for rettsapparatet. Høyesterett har den 22.12.2004 avsagt en dom som er svært interessant når det gjelder bruksverdi/tomteverdi, og da spesielt ”påregnelighetsvurderingen”.
Hovedregelen er at reguleringsplanen og dets formål skal legges tilgrunn ved ekspropriasjonen, men at man kan se bort fra reguleringsplanen hvor det offentlige erverver grunn til vei eller andre offentlige formål, som i seg selv ikke har salgsverdi. F.eks til skole, gravlund etc.
I saken som var oppe til behandling i Høyesterett den 22 des. skulle Lørenskog kommune erverve et areal til grav- og urnelund. Arealet var landbruksjord men var i kommuneplanen utlagt til ”offentlig formål”. Kommunen hadde i sin kommuneplan ( for et 20 års perspektiv) sett på andre områder til boligutbygging, herunder fortetting og utbygging av sentrale områder i Lørenskog.
Tingretten erstattet arealet som bruksverdi ( kr.4,- pr m2), mens Lagmannsretten kom frem til en neddiskontert tomteverdi (kr.160,- pr m2) ut fra en ”påregnelighetsbetraktning”
Høyesterett uttalte i denne forbindelse følgende:
”Som jeg kommer tilbake til, har lagmannsretten i sin videre drøftelse gjengitt anførslene til støtte for kommunens syn om at en omregulering til boligformål ikke ville være påregnelig, men i overskuelig fremtid snarere utelukket. Lagmannsretten konkluderer likevel med at den anser det påregnelig at ekspropriasjonsarealet – uten kirkegårdsutvidelsen – på sikt ville bli åpnet for boligbygging. Når lagmannsretten også la til grunn at det er sterk etterspørsel etter arealer fra utbyggere og investorer –noe som heller ikke er omtvistet – kan jeg vanskelig se at lagmannsrettens rettsanvendelse var uriktig i forhold til påregnelighetskriteriet i vederlagsloven. Riktignok kommer denne konklusjonen – at det på sikt ville bli åpnet for boligbygging – i umiddelbar tilknytning til lagmannsrettens drøftelse av arealets fysiske egnethet og utbyggeres interesse for arealet.”
….Jeg legger til at selv om lagmannsretten mente at dette er en sannsynlig utvikling, kan det ikke være uriktig at retten ved erstatningsutmålingen trakk inn den usikkerheten som likevel foreligger, og som det må regnes med at en kjøper av arealet ville ta hensyn til. Jeg kan ikke se at dette innebærer at det er en ventesjanse som er erstattet.”
Dommen er svært interessant. Det offentlige har ( i en rekke skjønn) konsekvent anført at retten må være bundet av de langsiktige planer som kommunene/offentlige trekker og har forsøkt å begrense en ”fri” påregnelighetsbetraktning. Lagmannsretten i overnevnte sak, foretok en fri påregnelighetsbetraktning, hvor de i realiteten så bort fra både reguleringsplan og den langsiktige arealdelen i kommuneplanen, og foretok en vurdering ut fra andre kriterier. Lagmannsretten vurderte:
Arealenes fysiske egnethet, beliggenhet, infrastruktur i området, utbyggingspress, investorer og utbyggeres generelle interesse for arealet til utbyggingsgrunn. Ut fra en slik helhetsvurdering kom altså lagmannsretten frem til at det på sikt ville være påregnelig med en utbygging, hvis arealene ikke ble ervervet til offentlig formål. Høyesterett har i sin dom uttalt at lagmannsretten har foretatt en riktig lovanvendelse.
Dette vil innebære at skjønnsretten i noe større grad har en økt frihet til å foreta sin selvstendige påregnelighetsvurdering ut fra en del generelle kriterier, og at skjønnsretten ikke er bundet av det offentliges syn på fremtidig bruk av arealene. Skjønnsrettene må nå ta et eget og selvstendig standpunkt til hvor sannsynlig er det med tomteutnytting av arealene, uavhengig av om arealene i kommuneplanens langsiktige arealdel f.eks er utlagt til LNF-område.
Kanskje vil kommuneplanens arealdel få mindre betydning i fremtiden og at andre kriterier vil bli mer sentrale når det er spørsmål om det skal utmåles bruksverdi eller salgsverdi. Temaet vil nok dukke opp i mange skjønnsretter fremover, og tiden vil vise om det i flere saker vil bli utmålt tomteerstatninger i fremtiden. Høyesteretts dom er meget sentral og forhåpentligvis vil denne være et skritt i riktig retning når det gjelder erstatningsutmålinger ( sett fra grunneiers synspunkt).
Ivar Chr. Andersskog
Advokat
