Det er mange som har rettigheter over annen manns eiendom. Disse rettighetene kan være av ulik karakter og ulikt omfang. Jeg skal nedenfor si litt generelt om hvilke lover og regler som regulerer dette forholdet, ulike typer rettigheter, og hvilke spørsmål og problemer som ofte reiser seg i forbindelse med rettigheter på annen manns eiendom
En rettighet over annen manns eiendom kan for eksempel stiftes ved avtale, ved testamente, ved hevd, ved jordskifte eller ved ekspropriasjon. En rettighet over annen manns eiendom kalles en servitutt. Avtalen knyttet til servitutten kan være muntlig eller skriftlig. Som hovedregel er det det som er avtalt mellom partene som gjelder. Skulle avtalen mellom partene være uklar, eller lite utfyllende, reguleres forholdet av ”Lov om særlege råderettar over framand eigedom” av 29. november 1968.
En servitutt er en begrenset rett til faktisk rådighet over annen manns grunn. Det vil si at den ikke er total eller eksklusiv. Grunneierens rettighet er mer omfattende enn rettighetshaverens. Det vil si at tomtefeste og forpaktning ikke betraktes som servitutter. Det samme gjelder for allmenningsretten og allemannsretten.
Det er mange typer servitutter. Det kan være rettigheter til skogen, som for eksempel at kårfolket har rett til å hogge ved til eget forbruk. Rettighet over annen manns eiendom kan også være rett til adkomst over annen manns eiendom, rett til å ha vann og kloakkledning liggende, eller rett til å ha brønn liggende. En servitutt kan være reell eller personlig. Dersom servitutten er reell vil det si at den følger eiendommen. Den som er eier av eiendommen innehar rettigheten. Dersom rettigheten er personlig vil det si at den følger personen, og at rettigheten faller bort når vedkommende dør.
Det er ofte flere spørsmål som reiser seg i forbindelse med en servitutt. Det kan være spørsmål knyttet til omfanget av servitutt. Spørsmålet kan for eksempel være om veiretten omfatter rett til adkomst med bil, eller er det kun en gangadkomst. Et annet spørsmål som ofte oppstår er varigheten til servitutten. Er den evigvarende, eller er den tidsavgrenset? Videre vil vi ofte møte på spørsmål som; er servitutten personlig eller er den reell, eller har den generelle samfunnsutviklingen gått sin gang, slik at servitutten har endret innhold?
Når man skal finne svaret på disse spørsmålene må man ta utgangspunkt i stiftelsesgrunnlaget for servitutten, for eksempel den i den inngåtte avtale knyttet til servitutten. Gir ikke stiftelsesgrunnlaget svaret må man forsøke å finne svaret ved hjelp av ”Lov om særlege råderettar over frammand eigedom, ” og ved tolkning av den bruk som er blitt utøvet over tid. Det oppstår ofte spørsmål knyttet til servitutter da stiftelsesgrunnlaget i mange tilfeller er svært mangelfullt. Rettighetene er ofte basert på gamle rettigheter som har utviklet deg over tid, og som ofte er blitt avtalt muntlig mellom partene.
Problemstillinger knytte til servituttet har også blitt et mer aktuelt tema nå enn for noen år siden. Bakgrunnen for dette er at det i flere områder av landet foregår en omfattende utbygging av arealer hvor det hviler gamle rettigheter på området. Jeg tenker da på den omfattende hyttebyggingen som skjer i deler av landet. Her vil man lett få konflikten mellom ny og gammel bruk. Bonden som har beiterett kommer i konflikt med byfolket som vil ha fred og idyll og som ikke vil vekkes til ku bjeller tidlig søndag morgen. Konflikten blir heller ikke mindre når hyttefolket gjerder inn eiendommene sine, for å hindre ku tråkk og møkk på eiendommen. Bonden vil da på sin side oppleve dette som at beiteretten blir hindret, og at utøvelse av beiteretten blir umulig gjort. Denne type problemstillinger har det vært flere av i den siste tiden, og konfliktnivået er ofte svært høyt. Det er vel sannsynlig at det også vil bli flere av disse problemene i tiden fremover
Ved evt. utbygging av områder er det derfor viktig å få klarlagt de rettigheter som er i området, å forsøke å ta hensyn til disse. Dersom dette ikke er mulig må rettigheten forsøkes avløst eller endret ved for eksempel hjelp av jordskifteretten.
Rettigheter på annen manns grunn kan altså være spiren til mang en konflikt. Er man i ferd med å etablere en rettighet på annen manns grunn er det derfor viktig at det foreligger skriftlig dokumentasjon omkring servitutten. Dokumentet bør også tinglyses på den eiendom hvor man har en rettighet. Dette for å unngå spørsmål og konflikter for ettertiden.
Solveig Moen
Advokat
Advokatfirmaet Nidaros
