Ved erverv av grunn og rettigheter fra det offentlige har grunneierne krav på full erstatning i henhold til Grunnlovens § 105. Det sentrale spørsmålet blir da hva som er full erstatning. Dette kan det være stor uenighet om.
Jeg vil i denne artikkelen se nærmere på hvilke vurderinger som må gjøres i forbindelse med fastsettelse av erstatning av den grunn som må erverves. Hovedregelen er at grunneieren har krav på eiendommens salgsverdi eller bruksverdi, jfr. vederlagsloven § 4. Dersom eiendommen har en høyere bruksverdien enn salgsverdi er det denne som skal legges til grunn. I visse tilfeller kan det være aktuelt å gi erstatning etter gjenanskaffelsesverdien, jfr. vederlagsloven § 7, men dette kommer jeg ikke inn på i denne artikkelen.
Ved vurdering av salgsverdi eller bruksverdi er det sentrale spørsmålet hva som er påregnelig/ sannsynlig utnyttelse av eiendommen? Ved vurdering av påregnelig utnyttelse er hovedregelen at gjeldende plan skal legges til grunn. Dersom et område er regulert til fremtidig boligområde, er det denne bruken som skal legges til grunn for verdsettelsen, selv om arealet i dag benyttes som dyrka mark. Det må da foretas en vurdering av arealets råtomtepris og tidspunkt for utbygging. Dersom utbyggingen først skal skje om noen år, vil man måtte foreta en neddiskontering av dagens råtomtepris. Neddiskonteringen kan imidlertid føre til at man får en svært lav råtomtepris slik at bruksverdien av arealet kan bli høyere enn salgsverdien Dersom dette er tilfellet er det da arealets bruksverdi som skal legges til grunn. Advokat Andersskog har i en tidligere artikkel gått nærmere inn på hvordan bruksverdien fastsettes. Jeg vil derfor ikke gå nærmere inn på dette i denne artikkelen.
Spørsmålet om fremtidig påregnelig utnyttelse kommer på spissen der det foreligger en reguleringsplan hvor det må erverves grunn til offentlig formål, som for eksempel til vegformål eller skole. Dersom arealet er regulert til offentlig formål vil arealet i svært liten grad ha noen selvstendig salgsverdi. Spørsmålet blir da om det i slike tilfeller er bruksverdien som automatisk skal legges til grunn. I slike tilfeller har man unntak fra hovedregelen om at det er gjeldende reguleringsplan som skal legges til grunn. Rettspraksis har da slått fast at man i slik tilfelle skal se bort i fra gjeldende plan, jfr. ”Lena-dommen” Rt. 1996 s. 521.
Spørsmålet blir da hva fremtidig utnyttelse ville ha vært dersom man ser bort i fra gjeldende plan? Hva ville vært sannsynlig bruk ha vært dersom for eksempel veien ikke hadde kommet? For å finne svaret på dette må man se hen til tidligere gjeldende kommuneplaner og reguleringsplaner for området. Disse må legges til grunn for erstatningsfastsettelsen, med mindre disse er foreldet eller det er sannsynlig at det vil bli gitt dispensasjoner fra disse planene. Det må altså foretas en konkret vurdering i det enkelte område og for den enkelte eiendom.
For at en utnyttelse er å betraktes som påregnelig er det krav om at planene må være konkrete. Det er ikke tilstrekkelig at man har løse tanker eller ønske om en annen bruk enn hva arealet benyttes til i dag.
Frostating lagmannsrett avsa 15. juli 2004 dom i ekspropriasjonssaken som gjaldt erverv av nødvendig grunn og rettigheter i forbindelse med bygging av ny E39 fra Øysand i Melhus kommune til Thamshavn i Orkanger kommune. I denne saken var fremtidig påregnelig utnyttelse et sentralt tema. Her ble det fra grunneiersiden hevdet at det var påregnelig med fremtidig utnyttelse til bolig/ næringsformål dersom veien ikke hadde kommet. Begrunnelsen for dette standpunktet var at man befant seg i et press på området for utbygging både til boligformål og næringsformål. Statens Vegvesen på sin side hevdet at det ikke ville være påregnelig med utbygging pga. de sterke jordbrukshensyn som var i området.
Frostating Lagmannsrett foretok da en konkret vurdering av den enkelte eiendom på bakgrunn av tidligere gjeldende planer og sannsynligheten for at det ville bli gitt dispensasjoner fra disse. I denne saken var partene enige om bruksverdien dersom lagmannsretten kom til denne skulle legges til grunn. Bruksverdien varierte mellom kr. 16,- pr. m2 til kr. 19,- pr. m2 avhengig av eiendommens beliggenhet og avlingsmengde.
Der grunneierne fikk tilkjent salgsverdi fastsatte Frostating Lagmannsrett erstatningen til kr. 100,- pr. m2 til kr. 150,- pr. m2. Det har med andre ord stor økonomisk betydning om man får erstattet arealet som bruksverdi eller salgsverdi.
Spørsmålet om påregnelig utnyttelse er ofte stridens kjerne i en skjønnssak og spørsmålet byr både på vanskelig juridiske og konkrete vurderinger. Jeg vil derfor anbefale at man søker juridisk bistand i skjønnssaker. I slike saker er også det offentlige pålagt å dekke grunneierens nødvendige utgifter til juridisk og teknisk bistand jfr. skjønnsloven § 54.
Jeg har i denne artikkelen ikke kommet inn på erstatning av areal som er regulert til friområdet. Dette er et omstridt tema hvor grunneieren generelt har kommet svært dårlig ut. Jeg vil komme tilbake til dette i en senere artikkel.
Trondheim 28. september 2004
Advokatfirmaet Nidaros
Solveig Moen
Advokat
