I forbindelse med kjøp og salg av eiendom er det et kjent problem at det kan oppstå uenighet/tvist om størrelsen/arealet på boligen. I markedsføringen hos eiendomsmegler og i salgsprospekt for den enkelte bolig er det som regel oppgitt benevnelser av forskjellige ”typer” areal. Dette er ofte benevnt som BOA (boareal), BRA (bruksareal) og BTA (bruttoareal). Førstnevnte BOA bør alltid oppgis i forbindelse med markedsføring av bolig. Det er også denne måleenheten man i all hovedsak viser til når man snakker om boligens kvadratmeterpris. Grovt forenklet kan man si at BOA er den flaten man kan ”bo” på innenfor husets vegger, fratrukket boder.
Problemet som kan oppstå og som ofte blir gjenstand for tvist mellom kjøper og selger er at BOA er oppgitt å være høyere ved markedsføringen enn hva det faktisk er. Spørsmålet blir da hvilke misligholdsbeføyelser eller rettigheter kjøper har.
Avhendingsloven (lov om avhending av fast eiendom) regulerer forhold rundt kjøp og salg av fast eiendom. De aktuelle krav som kjøper vil kunne gjøre gjeldende i slike tilfeller er prisavslag eller heving av kjøpet. Det er krav om prisavslag som i det vesentlige vil være den aktuelle beføyelsen/kravet i slike saker.
Forutsetningen etter loven for at man kan få prisavslag er at det foreligger en mangel ved eiendommen. Spørsmålet reguleres av avhendingsloven § 3-8 som sier følgende:
"§3-8. Uriktig opplysning om eigedomen
Videre følger av avhendingsloven § 3-3 som sier følgende om arealsvikt:
”Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøperen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.”
Selv om loven her snakker om grunnareal/tomt benyttes også bestemmelsen i forbindelse med beregning av BOA. Som det fremgår av bestemmelsen er ikke ethvert avvik å regne som en mangel og dermed gjenstand for prisavslag. Vilkårene er at arealet må være ”vesentleg mindre” enn opplyst eller at selgeren har opptrådt ”særleg klanderverdig.” Når loven her snakker om selger, omfatter dette også de medhjelpere selger har benyttet i forbindelse med salget, typisk megler og takstmann.
Det aktuelle spørsmålet som reiser seg i slike saker er hva som ligger i ”vesentlig mindre”. Dette er en skjønnsmessig vurdering og rettspraksis har til en viss grad staket ut en kurs for hva som anses som ”vesentlig mindre”, men det finnes ingen helt klare holdepunkter.
Arealavviket må vurderes spesifikt i hvert enkelt tilfelle. I tillegg til det rent faktiske avvik i areal er også kjøperens subjektive vurdering i forbindelse med kjøpet av betydning.
Ut fra rettspraksis kan man generelt utlede at arealavviket må opp i en størrelsesorden på
10 % før man snakker om ”vesentlig mindre”. Men det er også gitt prisavslag i tilfeller hvor avviket har vært mindre, og det er tilfeller hvor avviket har vært større hvor det ikke er gitt prisavslag.
I følge rettspraksis synes det å bli lagt stor vekt på subjektive forhold hos kjøper, dvs. hvilken betydning arealet hadde for kjøper i forbindelse med kjøpet. I de fleste tilfeller har kjøper vært på befaring/visning og gjennomgått boligen, slik at man har sett hva man kjøper. Ut fra det kan man si at kjøper har sett hva han kjøper og at boligen svarer til hans forventninger visuelt sett. Men i de siste års opphetede boligmarked har et parameter vært svært viktig og fremtredende for mange kjøpere for at de skal kunne sammenligne priser på ulike boliger og dette har vært kvadratmeterprisen. Denne vil for mange være den viktigste opplysning i forhold til den prisen man er villig til å gi, da dette ofte er det eneste sammenligningsgrunnlag mellom ulike boliger.
Andre forhold som kan spille inn er selgers forhold til kunnskap om avviket, visste han om det eller burde han vite om det?
Kommer man frem til at det foreligger arealsvikt og at denne innebærer en mangel, reises spørsmålet om utmåling, dvs. hva man kan kreve/få i prisavslag. Også her kommer skjønnsmessige vurderinger inn. Ut fra rettspraksis er det en klar tendens at man ikke kan kreve et forholdsmessig prisavslag krone for krone, dvs. at man regner ut gjennomsnittlig kvadratmeterpris og ganger opp dette med antall kvm som mangler. Dette kan begrunnes med at de ulike rom i en bolig ikke har lik pris pr. kvadratmeter. Bad og kjøkken anses for eksempel å ha en høyere kvadratmeterpris enn et soverom.
Det blir derfor også her en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, og det kan vanskelig sies å ha etablert seg et generelt nivå i forhold til rettspraksis. Det som kan sies ut fra rettspraksis er at det i flere tilfeller synes å være en tendens at utmålingen har havnet på ca 50 % av et forholdsmessig prisavslag.
Knut Melting
Advokat
Advokatfirmaet Nidaros DA
