Ved kongelig resolusjon 16. mars 2001 ble det oppnevnt et utvalg som skulle fremlegge et lovutkast vedrørende arealplaners betydning for ekspropriasjonserstatningsutmålingen. Leder for utvalget var høyesterettsdommer Jens Edvin Skogøy. Utvalgets utredning er presentert i NOU 2003: 29 – Arealplaner og ekspropriasjonserstatning. Lovutredning ble sendt ut på høring med høringsfrist 1. desember 2004.
Jeg vil nedenfor knytte noen kommentarer til utvalgets redegjørelse knyttet til hvilke ekspropriasjonsrettslige prinsipper som skal legges til grunn ved erverv av grunn til friområder.
Ved ekspropriasjon har grunneierne krav på å få dekket sitt økonomiske tap, jfr. Grl. § 105. Dette er det grunnleggende prinsippet som skal legges til grunn ved all ekspropriasjon. Hvilket tap grunneieren har avhenger av hva eiendommen kunne ha blitt utnyttet til dersom ekspropriasjon ikke hadde funnet sted. Spørsmålet blir med andre ord hva påregnelig utnytting ville ha vært uavhengig av ekspropriasjonen. I vårt moderne regulerte samfunn vil påregnelig utnytting i svært mange tilfeller være gjeldende arealplan for området. Dette betyr for eksempel at dersom et område er regulert til industri, vil påregnelig utnyttelse av område etter all sannsynlighet være industri. Et samlet utvalg foreslår derfor at bindende arealplan som hovedregel skal legges til grunn for erstatningsutmålingen.
Ved ekspropriasjon til offentlige bygninger og anlegg, som for eksempel til vei formål, jernbaneformål og kirkegårder, er dagens regel at man skal se bort i fra foreliggende arealplan ved erstatningsutmålingen. Spørsmålet blir da hva som er påregnelig utnyttelse dersom man ser bort fra den foreliggende planen.
Utvalget er imidlertid delt når det gjelder spørsmålet om dette unntaket også skal gjelde ved erverv av grunn til friområder. Utvalgets leder Skogøy og medlemmene Abrahamsen, Bjella og Rekve fremmer forslag om at dagens unntak som gjelder for offentlige trafikkområder og offentlige bygninger og anlegg, blir utvidet til også å gjelde erverv av grunn til friområder. Dette støttes både av Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund.
Ved regulering til friområder vil arealene på samme måte, som ved annen regulering til offentlige trafikkområder og til offentlige bygninger og anlegg, stilles til disposisjon for samfunnet og allmennheten. På samme måte som ved erverv til andre offentlige formål, forutsetter man også ved erverv til friområder en opparbeidelse og tilrettelegging for samfunnet.
Ved regulering til offentlige formål har ikke eiendommen noen utbyggingsverdi på grunneierens hånd. Eiendommen båndlegges da til bruk for det offentlige, til bruk for samfunnet. Eiendommen blir båndlagt inntil det offentlige har overtatt den. Inntil eiendommen overtas av det offentlige kan eksisterende bruk av eiendommen fortsette, men man kan ikke iverksette ny bruk som er i strid med planen. Virkningen av regulering til offentlige formål vil ha samme virkningen for den private grunneier uavhengig av type offentlig formål som det reguleres til.
Ved regulering til offentlige formål, er det ofte tilfeldigheter hvilke grunneiere som må avstå arealer til offentlige formål, og hvilke grunneiere som i fremtiden som vil kunne beholde sin arealer til fortsatt privat utnyttelse. Det vil derfor være urimelig overfor de som får regulert areal til offentlige formål, at de ikke skal få del i den verdi som ligger i en fremtidig bruksendring. Likhetshensyn taler med andre ord for at de samme regler må gjelde for erverv til friområder som til erverv av areal til andre offentlige formål.
Den delen av utvalget som er i mot å likestille friområder med andre offentlige anlegg, argumenterer blant annet med at dette vil medføre offentlige kostnader for det offentlige, som igjen kan føre til at det blir regulert færre friområder. Et spørsmål i denne sammenheng er hvem som skal bære kostnadene/ byrdene med å stille arealer til disposisjon for allmennheten. Norges Bondelag påpeker i sin høringsuttalelse at dette ikke er et argument som kan tillegges vekt. De påpeker at det er urimelig at det offentlige skal velte kostnadene over på den enkelte grunneier som må avstå grunn til friområder.
I høringsuttalelsen til Norges Bondelag heter det videre at de finner dagens rettstilstand svært urimelig og i strid med grunnleggende rettssikkerhetsprinsipper når det gjelder erverv av grunn til friområder. De påpeker den realitet at dersom et område blir regulert til friområde, har erstatningen i mange saker vært nær null.
Mindretallet (som anfører det offentliges syn) mener altså at det skal være to forskjellige verdsettelsesprinsipper på offentlige arealer. Ex. Har man innregulert en boligtomt, får man tomtepris hvis tomten omreguleres til skole, barnehage, gravlund, vei eller lignende, mens man får tilnærmet null hvis tomten omreguleres til offentlig friområde.
Som grunneieradvokat har jeg problemer med å forstå argumentasjonen for at det skal være ulike regler avhengig av hvilket offentlig formål det skal erverves til. Det siste ord er i alle fall ikke sagt med hensyn til hvilke ekspropriasjonsrettslige prinsipper som skal benyttes ved erverv av grunn til friområder. Så får vi på grunneiersiden bare håpe at man får en lovendring i tråd med ”Skogøy fraksjonen,” og at det blir en rettferdig praksis på offentlige erverv av arealer fra private grunneiere.
Advokatfirmaet Nidaros DA ønsker alle våre lesere et Godt Nytt År.
Trondheim 21. desember 2004
Ivar Chr. Andersskog
Advokat
